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貴陽房地產開發商調查需要調查哪些方面?如何做好商圈店面選址市場調研?

2017-05-15

 房地產開發商調查需要調查哪些方面?如何做好店面選址?

  一般說來,房地產開發商會比較關注以下幾方面問題:

  1、 產品定位:建什么樣的樓――戶型、面積、層高、裝修標準、小區配套(會所、學校、超市、醫院……)與物業管理(管理方式、智能化設施……)、小區環境與文化……

  2、 競爭態勢直接競爭對手是誰?各自的優劣勢?演化?……

  3、 品牌形象:品牌在購房中的重要性?自身品牌和競爭對手品牌的各自形象怎樣?

  4、 滿意度研究:業主對所購住房的總體滿意度如何?哪些方面比較滿意?哪些方面不夠滿意?有何改進建議?是否向他人推薦所購樓盤(發展商)的住房?

  5、 傳播分析:消費者從什么渠道得知樓盤信息?哪種渠道影響最大?消費者對各樓盤/發展商的廣告訴求如何評價?

  6、 消費者特征目標消費者特征――年齡、學歷、收入、職業、成長背景、居住區域、工作區域、交通工具、日常休閑方式……

  華信維智市場研究公司在房地產行業具有豐富的研究經驗,既做過整體城市市場的房地產需求研究,也為多個知名發展商和房地產顧問公司做過產品定位研究、品牌研究、滿意度研究和廣告傳播研究。

產品定位研究、品牌研究、滿意度研究和廣告傳播研究  產品定位研究、品牌研究、滿意度研究和廣告傳播研究

   產品定位研究、品牌研究、滿意度研究和廣告傳播研究/

   一般說來,就業中心區為住宅區提供了需求市場,住宅區為就業中心提供了充足的勞動力。店鋪的興起,將啟動住宅與就業的二度興旺,特別是新建樓盤的品質和價位會有明顯提高,這反過來又會使店鋪的增值更為可觀。

  若投資小區內的店鋪,則需要比較慎重,一方面是人流有限;另一方面,住戶在小區內消費僅僅是為圖個便利,而難有持續的、大宗的消費。適合投資的小區內店鋪,最好在較大規?;蛘呤情_放式小區,有寬敞的街區道路,小區主要出入口、街道轉角等位置的店鋪是投資的最好目標。

  科學選址方法:依據人氣選址

  好的位置雖然不是絕對的,但卻有很多共性,如人口流動性大、交通方便等,所以選擇好位置必須考慮以下因素:1.人流量:平常、假日及日、夜來往人次和比例;2.車流量:汽車、摩托車往來流量;3.交通:目前及未來可能增減的運輸工具;4.馬路寬窄與停車問題;5.區域特征:競爭店、互補店、金融機構及文教、休閑設施等;6.人口勘察:該區人口數量、消費習慣等;7.商圈勘察:主要及次要商圈范圍、租金、價位。

  根據人氣選址開店,可粗略分為兩種:一種開在人來人往的鬧市口,一種開在居民新村。前者因為和大店做鄰居,商品特色顯得更為重要,應該找大店所沒有的東西來做。經營這樣的小店,一定要把市場做專做深做透。開在鬧市的小店,不妨經營能迎合年輕人口味的商品,因為年輕人是最喜歡逛街的。相反,經營老年人用品的小店應開在居民小區里,那是老年人的活動范圍,就近購買當然受他們歡迎。

產品定位研究、品牌研究、滿意度研究和廣告傳播研究/

  科學選址方法:依據經營需要選址

  一要根據經營內容來選擇地址。店鋪銷售的商品種類不同,其對店址的要求也不同。有的店鋪要求開在人流量大的地方,比如服裝店、小超市;但有些店就適宜開在偏僻、安靜一些的地方,比如保健用品商店和老人服務中心等等。

  二要選取自發形成某類市場的地段。在長期的經營中,某條街會自發形成為銷售某類商品的“集中市場”,人們一想到購買某商品就會自然而然地想起這條街。

  三要選擇有廣告空間的店面。有的店面沒有獨立門面,店門前自然就失去獨立的廣告空間,也就使你失去了在店前發揮營銷智慧的空間。

  四要有“借光”意識。即把店鋪開在著名連鎖店或強勢品牌店的附近,甚至可以開在它的旁邊。例如,你想經營吃的,那你就將店鋪開在“麥當勞”、“肯德基”的周圍。因為,這些著名的洋快餐在選擇店址前已做過大量細致的市場調查,挨著它們開店,不僅可省去考察場地的時間和精力,還可以借助它們的品牌效應,“撿”些顧客。

  

新開店鋪的選址評估策略,是將選址諸多重要指標當中,選擇出最重要的12項指標作為首要的評估內容。如下圖所示,有12項評估指標以及相應的權重,包括:租金日營比25%,主商圈12%,副商圈8%,立地6%,面積6%,店寬<角間>6%,店寬<一面>6%,路寬5%,人流量10%,視野性6%,車輛???%,通行方向5%。

1.租金日營比:根據租金日營比以平均1:5為標準基線。例如:第一年營業額預估360萬以上,控制新址租金在5天的營業額以內,這是最重要的評估指標,權重最高達到25%。

2.商圈類型:就快餐店業態而言,主要是評估營業力驅動為導向,因而主商圈應首選零售商圈的大賣場及百貨公司,其次為城市商業街商圈為城市最熱鬧的地段,最后才是社區商業商圈。

3.立地:街店最好選擇在角位間,如位于大型零售商場則需要有外露面。

4.面積:快餐店對于面積有一定要求,面積在200—300㎡為佳。事實證明面積越大則營業額越高,因此分值設置則越高。

5.店寬:店面寬度將影響整個店外觀及氣勢,有宏大的氣勢,才有辦法吸引顧客上門,因此也是重要的指標之一。要求位于角位間正面面寬不得小于8米;位于非角位間正面面寬不得小于12米。

6.預估人流量:根據新址所在商圈類型、路寬、立地、天氣、日期、時段及平日、節假日等條件的人流量預估。一般要求平常日15,000人以上,節假日20,000人以上的門前人流量。

7.路寬:路寬也不宜過寬,最理想的路寬為25米雙向車道,盡量避免在單向道及護欄/四車道以上開店。

8.視野性:招牌盡可能在100米以上可以很清楚的看到為佳,最少也要在50米前看到,這是必要的條件。

9.車輛??浚嚎拷访娴牡瓯容^理想,且最好有一些空間,利于車輛??抠徫?。

10.通行方向:盡可能考在順向車道開店,避免在其逆向車道或者附近設店。

   一般來說,便利店的成本和費用占營業收入的百分比,在可控費用方面包括:人為能管控的費用,如人事、營運、促銷、行政費用等;不可控費用方面包括:非人為能管控的費用,如租金、折舊、攤提、廣告費用等。以下詳細說明:


可控費用:

  1. 人事費用:如薪資+加班+獎金+五金+人事保險+培訓與福利。

  2. 設備費用:如裝潢、生財設備折舊、租金、保險費等。

  3. 維護費用:如水電費、消耗品費、事務費、雜項費等。


  不可控費用:

  有廣告宣傳費、修護費、包裝費、盤損、營業稅等。便利店的管銷費用究竟要控制在多少之下,才算合理,以常理而論,假設店的月營業額360,000元,而毛利是25%,其營業總費用與銷售總額比例,要控制在18%之內才可。各項費用、比例明細如下:

  1. 裝潢折舊:以投資72,000元分5年分攤計算,每月須分攤1,188元,占銷售總額的0.33%。

  2. 生財設備折舊:以投資337,000元分5年分擔計算,每月須分攤4,392元,占銷售總額的1.22%。

  3. 人事薪資:24小時營業約需7人,費用控制在23,976元之內,占銷售總額6.66%。

  4. 水電費:每月控制在5,976元內,占銷售總額1.66%。

  5. 租金:19,368元內,占銷售總額5.38%。

  6. 修護費:972元,占銷售總額0.27%。

  7. 營業稅:4,572元,占銷售總額1.27%。

  8. 盤損:1,800元,占銷售總額0.5%。

  9. 雜費:2,160元,占銷售總額0.6% 。

  10. 郵電費:396元,占銷售總額0.11 %。


 上述總費用能控制在18%之內就有合理的利潤。另外由每月管銷分析來實施管銷控制,業主應遵循以下6項基本原則,就較能達成經營效益,獲得合理利潤:

  1. 店員薪資總額不得超過總經費之一半:薪資總額除以總費用要小于50%。

  2. 人事費用與銷售總額比例須小于7%:人事費用除以銷售總額乘以100小于7%。

  3. 總費用與銷售總額之比例要在18%以內:總費用除以銷售總額乘以100小于18%。

  4. 營業利益與總費用之比例,維持在80%之內:營業利益除以總費用乘以100小于80%。

  5. 固定費用占總費用之比例,應為85%以上:固定費用除以總費用乘以100小于85%。

  6. 變動費用占總費用之比例應為15 %:變動費用除以總費用乘以100小于15%。


 損益分析的計算方法:

  1. 損益平衡點等于經營費用除以毛利率。例如:商品的毛利率如果是25%,而每月經營費用為64,800元,則全店的損益平衡點在259,200元。亦即要不虧損,平均每天應有8,526元的營業額。

  2. 毛利率等于毛利額除以營業額。例如: 90,000元÷360,000元=25%

  3. 經營費用等于毛利額減稅前凈利。例如: 90,000元-24,588元= 65,412元

  4. 損益平衡營業額等于總經營費用除以毛利率。例如: 64,800元÷25% =259,200元

  5. 平衡點率等于營業額的平衡點除以總營業額。例如: 259,200元÷360,000=72%

  6. 投資報酬率等于稅前凈利乘以12再除以投資總金額。例如: (24,588元X12) ÷337,000元=87.5%

  7. 稅前凈利率等于稅前凈利除以營業額。例如: 24,588元÷360,000元=6.83%

  8. 經營安全率等于100%減平衡點率。例如:100%-72%=28%


 損益平衡點占實際營業額的比例多少,是經營上的安全點,一般測度的標準為:

  • 優店:損益平衡點率75%以下,經營安全率25%以上。

  • 良店:損益平衡點率80%以下,經營安全率20%以上。

  • 普通店:損益平衡點率85%以下,經營安全率 15%以上。

  • 尚可店:損益平衡點率90%,經營安全率 10%以上。

  • 不良店:損益平衡點率91%以下,經營安全率9%以上。


  業主可依以上標準,測定商店經營的安全性,由此標準可知,一家店若要維持極高的安全性,則損益平衡點比率在75%,經營安全率在25%。



 

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